Aktuálně
Stavba rodinného domu v současné době. Raději počkat, nebo stavět?
V souvislosti s otřesy na trhu, které přinesly výrazné zdražování stavebního materiálu a služeb, si mnoho lidí klade otázku, zda se jim stavba domu stále vyplatí. Odpověď na tuto otázku najdete jediným způsobem, a to správným propočtem. Myslete však na to, že stavba domu vždy byla a je rozhodnutím, které nikdy nedokážete načasovat ideálně a přesně. Vzhledem k rostoucím nákladům na energie, jež vedou ke zdražování zboží, materiálů a služeb, a úrokovým sazbám hypoték, které dosahují nebývalé výše, je pochopitelné, že někteří mohou váhat, zda se do tak velkého projektu, jakým je stavba domu, mají pustit. I přes zvýšené náklady je ovšem i dnes stavba domu stále správným rozhodnutím. Hlavně s rozumem Toto rozhodnutí se však neobjede bez racionality a rozumných propočtů. I když existují způsoby, jak ušetřit, je důležité myslet především na budoucnost a na to, co skutečně potřebujete. Opravdu je nutné mít v koupelně mramor a v obýváku velký krb? V těchto časech myslete především na kvalitní základ domu, tedy na co nejkvalitnější konstrukci, dobře provedenou obálku a s tím i spojenou nízkou energetickou náročnost domu, která vám ve finále pomůže ušetřit nemalé náklady. Proto je důležité věnovat maximální péči výběru materiálů. Nechte si poradit, hledejte kompromisy, ale určitě neinvestuje to nejlevnějších řešení. Postavte takový dům, o kterém budete vědět, že vás do něj nečekají žádné větší investice v následujících desetiletích. Zároveň si jej nechte navrhnout tak, aby byl otevřený prostor pro možné dodělávky prvků, na které momentálně nezbývají finance. Svépomocí i s profesionály, ale hlavně umírněně Pokud jde o samotnou stavbu domu, existují způsoby, jak stavět cenově výhodně, aniž byste museli obětovat kvalitu. Volba jednoduchého tvaru domu a rozumné velikosti místností může pomoci ušetřit peníze, zatímco stavba vlastníma rukama může být cenově výhodnou variantou, pokud jste šikovní a máte ochotné přátele. Své schopnosti při stavbě rodinného domu opravdu není dobré přeceňovat. Pro mnoho prací je výhodnější najmout si stavební firmu nebo vybrané dodavatele. Volte takový tvar a velikost domu, které odpovídají vašim aktuálním potřebám, ale dovedou reagovat i na potřeby, které přijdou v následujících letech. Vybudujte prostor, který nebude předimenzovaný, bude praktický a funkční. Pro samotnou realizaci volte osvědčené firmy. Pokud jste zruční, nebo máte šikovné a ochotné přátele, můžete uvažovat i o stavbě vlastními silami a stavbě svépomocí, díky které se dá taktéž ušetřit nemalá částka. Nezapomínejte, že stavbou domu investujete do aktiva, které může v průběhu času nabývat na hodnotě. Ve finále tak můžete vlastním domem bojovat proti inflaci. Mít vlastní dům proto dává smysl i v těchto časech. Více k tématu: Odpočet úroků z úvěrů na bydlení. Víte, jak na něj? Odhad ceny nemovitosti? Alchymie plná proměnných
Odpočet úroků z úvěrů na bydlení. Víte, jak na něj?
Splácíte hypotéku či úvěr ze stavebního spoření a víte o tom, že můžete ušetřit na daních? Jaké podmínky je ale třeba splnit, abyste si mohli daňový základ snížit? V případě úvěrů na bydlení sjednaných do konce roku 2020 si lze odečíst od základu daně úroky až do výše 300 tisíc korun. Kdo si sjednal hypotéku od 1. ledna roku 2021, bude si moci v daňovém přiznání odečíst úroky maximálně do výše 150 tisíc korun. Odpočet mohou uplatnit zaměstnanci i OSVČ Odpočet zaplacených úroků z úvěrů na bydlení mohou uplatnit osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) i zaměstnanci. OSVČ tak jednou ročně činí v rámci podávaného přiznání k dani z příjmů fyzických osob a zaměstnanci při ročním zúčtování daně zaměstnavatelem. Zaměstnanci odevzdají na mzdové účtárně svého zaměstnavatele potvrzení o zaplacených úrocích za loňský rok. Toto potvrzení zasílají banky klientům automaticky. Pokud jste potvrzení o zaplacených úrocích neobdrželi, obraťte se přímo na svou banku. OSVČ si uhrazené úroky z úvěru na bydlení za rok 2022 zahrnou do svého daňového přiznání. Základní termín pro podání přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2022 je do 3. dubna 2023. Pokud je daňové přiznání podáváno elektronicky, lhůta se prodlužuje do 2. května 2023. Využíváte-li služeb daňového poradce, termín pro podání daňového přiznání je do 3. července 2023. Pozor na podmínky Abyste mohli uplatnit zaplacené úroky ve svém daňovém přiznání, je nutné splnit několik základních podmínek. Především musíte být tzv. účastníkem hypoteční smlouvy, tedy buď žadatelem či spolužadatelem, nebo vlastníkem či spoluvlastníkem nemovitosti, která je financována hypotečním úvěrem (resp. úvěrem od stavební spořitelny). Musí být také splněny podmínky, že nemovitost musí sloužit k řešení bytové potřeby účastníka hypoteční smlouvy nebo jeho blízkých příbuzných, přičemž primárně se jedná o přímou příbuzenskou linii, do které spadají děti, rodiče, prarodiče a obvykle také sourozenci. Bytovou potřebou se rozumí například výstavba nebo rekonstrukce rodinného či bytového domu, koupě dokončeného i rozestavěného rodinného domu a bytu, koupě bytu od soukromého vlastníka nebo developera, pozemku, na kterém bude zahájena výstavba do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nebo vypořádání společného jmění manželů či spoludědiců. Odpočet lze uplatnit i u refinancování Také v případě refinancování hypotéky můžete odpočet zaplacených úroků z daňového základu uplatnit. Úroky z úvěru na bydlení nelze naopak od základu daně odečíst například u nemovitosti, kterou pronajímáte, a nemovitosti využívané k podnikání či rekreaci. Jednotlivé bytové potřeby jsou podrobně popsány v § 15 zákona o daních z příjmů. Při splnění všech zákonem daných podmínek máte nárok na odpočet úroků od základu daně, jedná se o takzvanou nezdanitelnou část základu daně. Pokud je účastníků hypoteční smlouvy více, může odečet uplatnit buď jeden z nich, nebo více žadatelů stejným dílem.
Ceny energií skokově rostou. Proč k tomu dochází a lze s tím bojovat?
Pokud jste sledovali předvolební debaty, možná jste také zaznamenali, že velkým tématem byla energie a její zdražování. Recept, jak přistřihnout nejen elektřině křídla, přinesly snad všechny politické partaje, ovšem kde vlastně tkví příčina zdražování a jak se má chovat běžný zákazník? Na to se pokusíme najít odpověď. Proč ceny energií letí vzhůru? Důvodů, proč ceny energií zdražují, je hned několik. Prvním důvodem je koronavirová pandemie, která pozastavila téměř celý svět a nyní, když opět začínají všichni jet na plné obrátky, poptávka po energii výrazně stoupla, a s tím i její cena. Druhým problémem je chladné zimní období v Evropě, kvůli kterému byla spotřeba energie energií větší než v předchozích letech. Klimatické vrtochy ovlivnily také produkci. Málo foukalo, a tak se turbíny větrných elektráren především v Německu točily pomaleji. Navíc indicie naznačují, že by mělo přituhnout i letos, a tak producenti energií reagují s předstihem. A určitý vliv má i zahájení odstavování jaderných elektráren v Německu. Co to znamená v praxi pro spotřebitele? Velmi prudké listopadové zdražování, které bude až v desítkách procent. Na trhu jsou totiž i tací obchodníci, kteří mají existenční problémy a situace je bude nutit vypořádat se s vysokými cenami tak, že je přenese přímo na zákazníka, pro kterého je situace velice komplikovaná. Viz např. krach skupiny Bohemia Energy, která ještě donedávna byla největším alternativním dodavatelem energie u nás. Fixace nemusí být výhodou Zákazník sice může stávající smlouvu vypovědět a odejít k novému dodavateli, u kterého však o moc nižší cenu nenajde. A pokud bude lepší cena nabídnuta, s největší pravděpodobností bude podmíněna její fixací, což v současné chvíli není rozumným krokem. Proč? Pokud se podíváme na predikci cen pro roky 2023 a 2024, zjistíme, že by ceny měly klesat. Fixovat ceny, které postupně přicházejí, by tak mohlo zákazníka ve finále mrzet. Přesto nejsou v tomto momentě ceny ještě tak vysoké, a proto lze podepsat smlouvu s takovými obchodníky, s nimiž půjde následující období přečkat v relativním klidu. Smlouva s fixací totiž zákazníkovi zajišťuje udržení smluvené ceny na dané období. Obvykle se fixuje na dva roky, maximálně na tři. Delší doba fixace je zakázána. Samozřejmě zde platí pravidlo, že čím delší doba fixace je, tím se cena za kWh snižuje. Proto je při podepisování smlouvy důležité pečlivě číst její řádky. Někteří obchodníci totiž nechávají smlouvu podepsat na dobu neurčitou, což znamená, že po uplynutí tříměsíční lhůty mohou začít zákazníka strkat do zcela jiných podmínek. Pečlivě vybírejte dodavatele S tím také souvisí výběr správného dodavatele energií. V současné době prudkého zdražování je lepší dát důvěru některému z velkých dodavatelů, kteří mají stabilní pozici na trhu, a nebudou zákazníky tlačit do kouta tak silně jako menší subjekty. Mezi ty největší patří společnosti jako MND, ČEZ, E.ON a další. V současné době si je navíc potřeba dávat pozor na tzv. energetické šmejdy. Jedná se o podvodníky, kteří oslovují potenciální zákazníky s neodolatelnou nabídkou. Jak už to ovšem bývá, ty nejlepší nabídky mají většinou nějaký háček. Atraktivní cenovka se tak může během pár měsíců změnit na velkou nepříjemnost, která bude nemile drancovat vaši peněženku. Opatrnosti proto není nikdy nazbyt, a to i přesto, že v září byla schválena novela, která tzv. energetickým šmejdům zastřihává křidélka. Příběhy statisíců zákazníků Bohemia Energie budiž smutným varováním.
Požádali jste o paušální daň? V budoucnu můžete mít problém získat hypotéku
Do 11. ledna mohli podnikatelé dobrovolně začít využívat paušální daň. V jedné platbě uhradí daň z příjmů, sociální a zdravotní pojištění a nebudou muset podávat daňové přiznání. To je dnes ale nutné dodat, když chtějí hypotéku. Podnikatelé, kteří chtějí od letošního roku využívat paušální daň, mohou mít problémy s jednáním o hypotéce. Výhodou paušální daně je administrativní jednoduchost, kdy se odvádí jedna částka (5 469 korun měsíčně) a odpadá mimo jiné nutnost podání daňového přiznání. Jenže právě v absenci podání daňového přiznání se může paradoxně v dalších letech skrývat nepříjemný problém - při žádosti o úvěr na bydlení totiž banky prověřují bonitu žadatele a v případě, že se jedná o OSVČ, vyžadují daňové přiznání za poslední dva roky. „Poskytovatel při posouzení úvěruschopnosti spotřebitele posuzuje zejména schopnost spotřebitele splácet sjednané pravidelné splátky spotřebitelského úvěru, a to na základě porovnání příjmů a výdajů spotřebitele a způsobu plnění dosavadních dluhů,“ píše se v paragrafu 86 zákona o spotřebitelském úvěru. Banky se teprve připravují Banky se zatím na to, jak budou postupovat k podnikatelům s paušální daní, kteří budou žádat o hypotéky, teprve chystají. V letošním roce totiž ještě živnostníci klasicky odevzdávají daňové přiznání za uplynulý rok. S ohledem na fakt, že ještě v letošním roce budou postupovat podle stávající metodiky a podnikatelé budou dokladovat daňová přiznání za rok 2020, nemají v tuto chvíli zpracované postupy na rok 2022. Banky by ale neměly tyto klienty nijak znevýhodňovat. Právě evidence příjmů a výdajů bude klíčová. Vedení záznamů o výdělcích doporučuje také Ministerstvo financí. „Doporučujeme živnostníkům v paušálním režimu alespoň základní evidenci i nadále vést například i pro případ překročení limitu ročních příjmů ve výši 1 milion korun,“ uvádí mluvčí resortu Tomáš Weiss. V takovém případě totiž musí OSVČ daňové přiznání podat, i když využívají paušální daň. „Předpokládáme, že banky využijí u poplatníků v paušálním režimu daně jiný způsob, jak ověřit bonitu žadatele, a to například výpis z obratů na bankovním účtu,“ doplňuje Weiss. Budoucí problém v těchto případech naznačuje Komerční banka. „Naším cílem je nastavit takové procesy, abychom byli schopni příjmy standardně akceptovat. Vzhledem k povinnostem, které nám ukládá zákon o spotřebitelském úvěru, ale nelze vyloučit, že v individuálních případech nebude možné příjem klientů s paušální daní standardně akceptovat,“ Banka bude ještě situaci analyzovat v průběhu tohoto roku. Proč je paušální daň výhodná? Paušální daň pro rok 2021 činí 5 469 korun měsíčně. Skládá se z minimálního zdravotního pojistného ve výši 2 393 korun, minimálního sociálního pojištění navýšeného o 15 procent na 2 976 korun a ze stokoruny jakožto daně z příjmů. Hlavní výhodou paušální daně je administrativní jednoduchost. Odvádíte pravidelně jednu částku a o ostatní se nemusíte starat. Také odpadá nutnost podání daňového přiznání a přehledů o příjmech a výdajích. Díky tomu nemusíte komunikovat se třemi různými úřady, ale jen s finančním úřadem.
Banky snižují odhadní ceny nemovitostí
Zájem o hypotéky ani za koronakrize nepolevil. Naopak, objemy poskytnutých úvěrů na bydlení letos trhají v Česku rekordy. Banky jsou ale kvůli nejistému výhledu ekonomiky a realitního trhu opatrnější v odhadech cen zastavovaných nemovitostí. Pro případ poklesu cen realit nyní banky žadatelům hodnotí nemovitosti na výrazněji nižší částky a zájemcům o vlastní bydlení to může zkomplikovat cestu k úspěšnému schválení hypotéky. Banky reagují na to, že ekonomická nejistota a konec splátkového moratoria zvýšily riziko nárůstu počtu nesplacených hypoték. Řada finančních a realitních expertů navíc již dlouho varuje, že ceny nemovitostí jsou u nás velmi nadhodnocené. Česká národní banka (ČNB) teď toto nadhodnocení odhaduje v průměru na 17 procent, ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů jde ale až o 25 procent. Pozor na propad cen Podle analytiků se proto dá výhledově počítat s propadem cen nemovitostí. Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Žádný zlom ale nenastal. Ve druhém čtvrtletí loňského roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou. Obavy bank ale mohou v následujících měsících dostupnost vlastního bydlení dál zhoršit. Lidé si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. V takovém případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou. Realitní experti se shodují, že banky poskytující hypotéky se začínají připravovat na horší časy. Jedním z projevů je právě výrazně nižší ocenění nemovitosti, než je její aktuální kupní cena. Nejvíce se toto projevuje u starších realit v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách. Zde může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty. Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je přitom pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly. Hypotéky už zlevňovat nebudou V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor. V současné době by si lidé měli dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit, a až poté podepisovat rezervační smlouvu. ČNB na konci listopadu ponechala limity pro poskytování hypoték beze změny. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) tak zůstává na 90 procentech. Zároveň centrální banka nepovažuje nyní za nezbytné další dva limity pro poskytování hypoték obnovit a ani zpřísňovat jiné parametry. V červnu centrální banka zrušila u posuzování žádostí o hypotéku limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI). Předtím v dubnu zrušila limit poměru výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (DTI). Pro banky dává stále menší smysl hypotéky dále zlevňovat: jednak jim zdražují vlastní zdroje, jednak je pro ně atraktivnější zhodnocovat prostředky skrze investice do bezpečných vládních dluhopisů. Je tak pravděpodobné, že hypotéky v Česku už příliš zlevňovat nebudou a že v první půli letošního roku začnou zase zdražovat. Kdo vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, nejspíše už se nedočká.
Hypotéky zlevňují, ale hůř se získávají
Hypotéky letos zlevňují, jejich sazby padají i pod dvě procenta. Čechy to láká, ale na druhou stranu podmínky pro jejich získání banky zpřísňují. Sice to nevytrubují do světa, ale ti, kteří hypotéky vyřizují, potvrzují, že banky neuznávají všechny příjmy žadatelů, vyžadují i dodatečné zajišťování, které něco stojí. Banky si nechávají větší zadní vrátka pro horší časy. Ne všechny na první pohled levné sazby jsou pro klienty tak výhodné, jak na první pohled vypadají. Často bývají spojeny s povinností sjednání rizikové smlouvy, pojištění nemovitosti u předem určené pojišťovny či uzavření dalších finančních produktů. Je vždy nutné mít na paměti finanční náročnost všech těchto „vedlejších produktů“. Karanténa krátí žadatelům bonitu Při výběru úvěrující banky doporučujeme nedívat se pouze na sazbu, ale na výši splátky a vyhodnotit i všechny související náklady. Protiváhou pěkných úrokových sazeb je zpřísnění podmínek pro posuzování bonity, tedy schopnosti klienta splácet. Některé banky podle ní nyní neberou v potaz nebo krátí uznatelné příjmy lidí z oborů ovlivněných opatřeními proti nákaze (např. cestovní ruch, pohostinství, hoteliérství, herci, sportovci). Neuznávají také celé příjmy klientů, kteří aktuálně pobírají náhradu mzdy díky uzavření provozovny z důvodu opatření nebo karantény. Vlastní bydlení nebo byt na investici je jistě lákavá představa, nicméně je třeba zamyslet se nad možnostmi hypotéku splácet po celou dobu jejího trvání, a především tvořit si rezervu pro nenadálé situace i pro možná období, kdy se splátky zvýší a ceny nemovitostí případně poklesnou. Pozor na změny sazeb K poklesu cen i o více než dvacet procent došlo například v reakci na ekonomickou krizi v roce 2008. A v prvním desetiletí nového milénia byly také běžné hypoteční sazby kolem pěti i sedmi procent, nikoliv kolem dvou procent jako dnes. Více než dvojnásobné sazby proti současnosti si přitom řada lidí dnes už ani nedokáže představit. Rozdíl ve splátce je ale obrovský. U splátky kolem sedmi tisíc měsíčně pak takové zvýšení ceny hypotéky po skončení fixace může znamenat nárůst o tisíce korun měsíčně. Zatím ale k zdražování peněz, tím k omezení poptávky po nemovitostech, a tedy i k následnému zlevňování nemovitostí nedochází. Ceny nemovitostí proti očekávání řady odborníků a čekatelů na koupi prostě neklesly a neklesají. Spíše naopak. Kromě toho se staví méně bytů, což trh vnímá tak, že ceny půjdou nahoru. V momentě nákupu se cena bytu nebo domu zdá naprosto nesmyslně drahá. A za pár let už je vidět, že to byla dobrá investice. Z oficiálních vyjádření bank zatím nevyplývá, že by se něco na rozjetém vlaku „levné hypotéky, zdražující nemovitosti“ v dohledné době měnilo.
